مدیریت نگهداری و تعمیرات
مدیریت نگهداری و تعمیرات یکی از رویکرد های بسیار مهم مدیریتی پس از ساخت کاربری های گوناگون می باشد. این حوزه از مدیریت بیشتر در مجموعه های بزرگ با کاربری های تجاری، مسکونی و اداری کاربرد دارد.زمانی که ساکنین یک ساختمان یا مجموعه ای به حد بالایی می رسد و یا کاربران زیادی از یک مجموعه در ابعاد بزرگ استفاده می کنند، باید یک واحد مدیریتی بر تمام اجزای پس از تکمیل ساخت نظارت و ارزیابی عمل آورد تا در حین حیات یک مجموعه با یک ساختمان سازمان یافته روبه رو باشیم که خرابی ها و نواقصی که ممکن است در تاسیسات و امکانات روی دهند پیش نیایند.در نتیجه به کارگیری یک دیسیپلین مدیریتی در نگهداری و تعمیرات می توان شاهد رفاه همیشگی کاربران یک مجموعه بود و این موضوع باعث حفظ اعتبار شرکت مسئول یا سازنده مجموعه مورد نظر می گردد.
محافظت و نگهداری در مراکز خرید
مراکز خرید یکی از کاربری های بسیار مهم برای اعمال مدیریتی تاثیر گذار در زمینه نگهداری و محافظت می باشند.در این زمینه ابتدا با تعمیر و تعویض سازه های فیزیکی و سیستم های ماشینی (مانند تجهیزات بالابر و تاسیسات مکانیکی) شروع به کار می نماییم.به طور معمول مستاجر و مغازه دار مسئولیت نگهداری از خود را دارد و این مالک است که مسئولیت نگهداری از نواحی مشترک و سیستم های مشترک در میان مستاجرین را بر عهده دارد.به همین دلیل وظایف بسیاری در حوزه نگهداری و تعمیرات به مالک یک مجتمع و یا مرکز خرید تحمیل می شود که برخی از آنها شامل موارد زیر می باشند:
- نگهداری از پشت بام و یا بام سبز
- پارکینگ، محوطه و راه های دسترسی منتهی به مجموعه
- سیستم های سرمایشی،گرمایشی،تهویه هوا،سیستم های الکتریکی و مدیریت انرژی
- نظافت سطوح مشترک
- آسانسورها و پله های برقی
- جمع آوری زباله
- بیمه برای ساختمان و نواحی مشترک و …
روند کار نگهداری و تعمیرات در مراکز خرید
ارتباط با مستاجر: برقراری یک ارتباط کاری میان مالک و مستاجران به منظور حفظ دارایی ها
بازرسی مراکز خرید: بازرسی از اموال فیزیکی مرکز خرید و اعمال تعمیر و یا تعویض
برنامه ریزی زمان های بازرسی و مراقبت: شامل برنامه ریزی نگهداری بازدارنده
عملیات نگهداری صحیح: توجه به نگهداری مناسب اموال در عملکرد بهینه
تعویض تجهیزات: زمانی که عمر یک وسیله پایان یافته، تعویض آن از نظر اقتصادی به صرفه است.
جمع آوری اسناد و مدارک: جمع آوری گزارش مراقبت ها، تعمیرات و تعویض ها
بودجه: محاسبه مخارج نگهداری مرکز خرید که معمولا بر اساس مخارج سالانه تخمین زده می شود.
مزایای مدیریت صحیح نگهداری و تعمیرات
مجموعه ای که به صورت صحیح مدیریتی مناسب را در نگهداری و تعمیرات به کار میگیرد، می تواند تاثیرات مثبتی را در میزان فروش دیده و شاهد نرخ های اجاره مطلوب و درخواست های بسیاری برای اجاره واحد ها باشد و شاهد جذب بیشتر مراجعین به مرکز خرید خود می گردد، که این امر سبب افزایش سود و درآمد ناشی از مدیریتی صحیح در این زمینه می باشد.از مزایا و اهداف مهم برنامه نگهداری موارد زیر می باشند:
- جاذبه های زیبایی شناسی: یک مجموعه منظم و مرتب مشتریان را به خود جذب کرده و روابط مستاجرین با مردم را بهبود می بخشد.
- ایمنی وامنیت: مراقبت و نظارت های مداوم احتمال مشکلات حقوقی را از بین می برد.
- نگهداری انرژی: بازرسی های مداوم و تعمیرات و به روز رسانی ها سبب نگهداری و صرفه جویی در انرژی می گردند
- برنامه ریزی پیش از بحران: بازرسی های مداوم و تعمیر و نگهداری از وسایل و تاسیسات، باعث صدمه کمتر بحران ها به مجموعه می گردند.
- بهبود روابط: روابط میان مالک و مستاجر و مردم بهبود می یابد.
- نگهداری بازدارنده: برنامه ای که عمر سیستم ها و دوران کارآمدی را افزایش می دهد.
- روحیه رقابتی: مدیریت نگهداری صحیح، روحیه رقابتی را افزایش می دهد.
زمانبندی بازرسی ها، نگهداری و حفاظت مجموعه
تعداد دفعات بازرسی ها در اجاره نامه و کتابچه روند اجرایی استاندارد ذکر شده اند که نکات زیر را شامل می شوند :
بازرسی ها به صورت سالیانه صورت می گیرند که این بازرسی های سالیانه به صورت روزانه، هفتگی یا ماهیانه می باشند و معمولا مدیر حفاظت این بازرسی ها را هر ماه یا یک ماه در میان به وسیله تیم خود انجام می دهد.اما برخی از سیستم های خاص باید به صورت روزانه بازرسی شوند، مانند سرویس های بهداشتی که باید در بازه های روزانه و یا کوتاه تر از نظر نظافت بازرسی شوند.همچنین سیستم ها و محصولاتی مانند تاسیسات خاص به کار گرفته شده، دارای بازه زمانی بازرسی خاصی می باشند.روند های کاری مهم دیگری مانند بیمه و گارانتی برای حفاظت و نگهداری هر چه بهتر لازم می باشد.
ایجاد بخش محافظت
متراژ بخش مراقبت و خدمات هر مجموعه با توجه به متراژ و شیوه های کار آن مجموعه متفاوت است.ما در بخش مدیریتی خود می توانیم نیاز های مجموعه را در حالت تعادل نگه داریم تا مطابق با نیاز بخش اجاره دهی، شرکا و استاندارد های مالی مالک در اجرای سیستم های حفاظت پیش رویم.کارکنان بخش محافظت نیز بر اساس کار خود به سه بخش کارکنان ثابت، کارکنان قراردادی و کارکنانی که برای شرکتی محافظتی کار می کنند، تقسیم می شوند.در سیستم مدیریتی ما تمامی نیاز های کارکنان مانند مزایا، هزینه یونیفورم، هزینه آموزش، بیمه جبرانی کارکنان،حجم معاملات شناخته شده و در برنامه های مدیریتی نیروی انسانی در نظر گرفته می شوند.
مدیریت نگه داری و تعمیرات توسط ما
اما در شرکت مهندسین بیم در این فرآیند با استفاده از سیستم مدیریت خبره خود، تمامی اطلاعات را به صورت یکپارچه ایجاد کرده و تمامی تغییرات و اصلاحات را در زمان بهره برداری در آن ایجاد می کند و مالک و مسئولین بخش های مختلف را از خرابی ها و بحران های قابل پیش بینی در پروژه مطلع می سازد و رویکرد مدیریتی خود را با توجه به اهداف مالک و مکان خاص مجموعه انتخاب می کند.سپس اهداف مالک را با کنترل کارکنان در بازه های زمانی مختلف محقق می سازیم و مالک را در بازه های تعیین شده ای از مزایایی که از استفاده مدیریت نگهداری و تعمیرات در مجموعه خود کسب کرده اند مطلع می سازیم.این مزایا که در متن بدان اشاره شد در کل شامل جلوگیری از ایجاد بحران و پیش بینی ریسک و استفاده از فرصت ها می باشد و در این مسیر ارائه برنامه کنترل و ارزیابی سیستم ها و تاسیسات و اجزای مجموعه و رسیدگی به آنها با استفاده از متخصصین شرکت بیم از اولویت های ما می باشد.
